“业主急卖降价33万”“近3年最低价”“史上最笋单价”……
今年3月以来，广州二手挂牌量持续上升，已经步入“愁卖”阶段，大部分房源都需要不断降价才能卖出。

比如，广州番禺大石片区的今日丽舍小区，近期有中介表示，一套107.9平方米的房源业主急卖，总价188万元，单价约1.74万元/平方米，较小区整体均价便宜5600元/平方米。可供对比的是，小区同户型另一套107.9平方米房源在链家的挂牌总价为292万元，前后两套房源挂牌差价近104万元。

据合富研究院统计，2023年广州全市二手放盘量已较2022年增长约15%-20%。一季度业主放盘较大比例是为“卖一买一”，二季度市场交易信心转弱使得更多有资金周转的卖家选择放盘。业主放盘意愿上升，交易心态较为弱势，议价空间扩大。

7月10日，多位广州业内专家在接受记者采访时表示，上半年广州楼市先扬后抑，下半年大环境对楼市复苏的掣肘仍在，政策依然是决定广州楼市走向的关键变量。无论如何，三季度应该是市场底部得到确认的时间。

同户型挂牌价调低了100多万
合富研究院指出，上半年广州商品住宅市场供求处于近5年低位，新增供应374万平方米，同比减少8%。是自2018年以来首次低于400万平方米水平，新房成交448万平方米，连续18个月平均月度网签水平维持在70万平方米左右低位，是15年来最长的底部调整周期。

同时，2023年上半年广州网签448万平方米，同比上升2%，处于近5年来较低位置。较近5年同期均值(470万平方米)减少约1成，买卖双方处于胶着状态。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉记者，上半年广州楼市先扬后抑，3月份“小阳春”需求集中释放，一手住宅网签一度达到10368套，创2022年以来的月度新高，但4、5月份迅速回落至7000套左右水平，6月尽管房企有年中业绩考核的压力，但是政策面始终未见大的利好，楼盘供货节奏放缓，因此最终仅录得6188套的低位成交，低于预期。

二手房方面亦是如此。广州市房地产中介协会数据显示，6月，广州市二手住宅整体(中介促成+自行交易)网签宗数、面积分别为8292宗和83.47万平方米，环比下降5.46%和5.21%。7月各单项指数均有下降。

可供佐证的是，7月9日，天河区华景新城一套南向四房急售降价至899万元，该房源在链家平台的挂牌价为950万元，差价约51万元，同户型另一套房源挂牌价为980万元，但挂牌时间已有一年。

(资料图片仅供参考)

新房从3.5万/平卖到2.7万/平
从合富研究院持续监测数据看，广州2023年5-6月周均成交数量，较2022年周均成交低20%。

“上半年市场复苏进程低于预期，下半年市场将以筑底状态为主。”

合富研究院高级分析师吴智杰向记者指出，从数据上看，5-6月市场认购规模较4月份前下降约20%，市场新货去化率下降10个百分点，主要是疫情管制放松后，经济复苏进程并未完全跟上。此前积压的置业需求快速释放后，新买家对宏观环境的变化比较敏感，二季度以来，部分需要资金周转的二手业主放盘量增加，也进一步加剧了郊区市场的一手成交压力。

7月10日，一位开发商人士告诉记者，其公司位于广州近郊的一个楼盘开盘近一年，也在持续地促销降价走量，去年下半年在售均价约3.5万元/平方米，上个月推出的特惠房源最低均价2.7万元/平方米。

据克而瑞统计，2023年1-6月广州TOP30房企权益销售金额规模为1197.6亿元，同比下滑0.9%。

肖文晓补充道，开发商现阶段的主要任务仍是去库存。下半年如果能在需求端适当解禁造血，释放更多刚需和改善需求，广州楼市企稳复苏的态势就会更加坚定，否则走向将趋于平缓。

三、四线城市的购房建议

年初，随着疫情防控放开，积压的需求开始大规模集中释放，带动各等级城市成交同比拉升，但是在这一波需求释放接近完毕后，市场复苏动力不足，成交同比涨幅逐渐回落，到 5 月份，三四线城市成交同比涨幅已经回落至 8.5%。

从数据层面，多数普通二线和三四线城市房地产调控政策已基本放开，政策端给予市场的支撑力度偏弱，叠加多数城市库存量较大，房价下跌预期仍较强，各城市房地产市场的修复依赖于宏观基本面的修复节奏，在居民收入预期未见明显好转的情况下，多数城市房地产市场短期调整态势难改，市场恢复需要更长时间

对于刚需客户和换房客户的建议

下半年，对于普通的刚需购房者来说，到底要不要买房呢？我们对话了合硕机构首席分析师郭毅，她表示，下半年，对于购房者来说，大家来结合自己的需求和实际情况来选择购房。如果你的消费力能支撑，该买还是要买。但是如果要透支未来，就不建议在下半年入手，再次提醒大家，不要用过多的杠杆。

对于下半年要换房的客户，她表示，对于部分家庭，在下半年需要先卖再买。如果这部分客户的旧房子处于城市核心区域，整体素质和未来发展空间仍在，可以选择在下半年再守一守。如果旧房子的品质一般，更建议尽快出货。总之，还是要根据实际需求和未来市场状况，来做下半年的购房策略调整。

吴智杰也认为，目前经济环境的底部特征是比较明显的，但市场对经济回暖做出判断有可能较实际情况延迟，主要变数还是在政策上。若政策能够释放更加有力的措施，那么市场成交会更快起来，而无论如何，三季度应该是市场底部得到确认的时间。

2023的下半年，房还能买吗？

如果你最近关注了房地产市场，是不是感觉楼市有点凉？卖房子的人变多了，而真正成交的却没有那么多？如果你最近有买房或者卖房的打算，你是不是也在困惑，楼市到底怎么了？下半年要不要有动作？如果你还对楼市有所期待，你是不是也想知道，市场能不能复苏，会在什么时候复苏，应该以怎样的方式复苏？

2023 的下半年已经是进行时了，我们想用最平实的方式告诉你，上半年这个楼市都发生了什么，真正卖掉的房子有多少，房价到底跌了吗，下半年的楼市将会发生什么，未来的市场走向如何？让我们用大家都能看懂的方式，一起跟这个楼市谈谈。

上半年，楼市的成交量高吗？

不太好。从数据上看，跟部分购房者的感受差不多，上半年的成交量并不尽如人意。根据国家统计局数据显示，2023 年 1 — 5 月份，商品房销售面积 46440 万平方米，累计同比下降 0.9%，跌幅扩大 0.5 个百分点。商品房销售额 49787 亿元，增长 8.4%，涨幅收窄 0.4 个百分点。

根据数据机构的反馈来看，进入二季度后，重点城市新房市场活跃度持续低迷，6 月各周成交规模降至 2 月以来低位。二季度，前期积压购房需求基本释放完毕，市场明显降温，6 月，受去年同期高基数影响，重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长 4 个月后转降，降幅超 20%，环比略有增长，绝对规模为 2016 年以来同期最低水平。

要知道，当我们做数据对比的时候，去年同期的数据是受到当时疫情影响的。3-4 月份确实有一波小阳春的市场行情，但当前期的积压购房需求释放完毕后，上半年的成交量并没有达到预期的水平。

下半年，一线城市的购房建议

其实，从上半年的数据来看，一线城市的成交量和房价表现韧性较强。上半年北京、上海在强基本面带动下，土拍升温、购房者置业情绪改善，市场活跃度修复相对较好。虽然 4 月以来各城市市场情绪普遍下滑，核心一二线市场调整压力也在增加。但从上半年整体情况来看，新建商品住宅成交面积仍处于增长态势。

根据数据机构的预测，下半年一线城市新房成交规模同比或波动调整，二手房挂牌量处于高位预计也将继续影响二手房市场情绪，进而影响新房置业预期。随着市场调整压力的增加，一线城市微调政策的可能性也在提升，若政策优化调整，一线城市市场活跃度有望好转。

二线城市的购房建议

机构数据显示，上半年，二线、三四线代表城市市场情绪修复缓慢，成交面积同比增幅较小。其中二线代表城市同比增长约 9% 左右。预计下半年，核心二线继续放松调控政策，市场活跃度有望继续保持，核心二线城市政策优化预期持续强化，成都、杭州、西安、长沙等城市政策优化空间仍较大，调控政策继续放松也将为这部分城市新房成交规模的提升带来阶段性成效，从而对二线城市整体市场形成一定支撑。

上半年，房价下跌了吗？

并没有。根据国家统计局数据显示，同比方面，70 城新房、二手房销售价格同比指数持续上行，但是仍为负增长。环比来看，新房价格环比在今年 2 月环比转正，随后连续 4 个维持正增长态势，但是自 4 月开始涨幅开始收窄。二手房下行态势更加明显，5 月开始转降，一季度积压需求释放殆尽后，市场观望情绪加重，房价上涨动力不足。

就当前的情况，市场信心显露不足，甚至很多城市面临下行压力，后续亟需政策利好的加持来巩固市场预期。

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